眾籌旋風席捲全球 投資房產不再是夢

中國買房追漲的時代即將過去，謎一般的股市又幾度暴漲暴跌，作為投資者，您是否渴望開闢一條新的投資路徑？中國富豪正掀起一陣海外投資的熱潮，在過去七年里，僅紐約州就吸收了來自中國大約67億美元的投資，連商業地產巨頭王石也表示，「現在正是投資美國市場的最好時機！」不甘平庸的您是否也夢想和大投資商平起平坐，在激烈的「搶地大潮」中分一杯羹？

房地產眾籌作為一種互聯網金融的新形式，自誕生之日起就便一炮打響，在短短幾年內迅速席捲全球並顛覆了房地產行業傳統的融資模式。通過互聯網平台，投資者可以用較小的金額來投資多個房地產專案以分散風險，並坐擁房產升值及投資收益；同時，開發商通過向大眾募集資金獲得了一條迅速融資的管道。

美國是全球最大、最活躍的眾籌市場。著名私人、公共和社會企業眾籌方案調查咨詢公司Massolution的《 2015年CF-RE房地產眾籌綜合報告》（2015CF-RE Crowdfunding for Real Estate report，以下簡稱《報告》）資料顯示，2014年美國在全球眾籌融資領域的市場份額佔56%，位居世界首位，歐洲佔42%。

在過去幾年中，美國湧現了諸如Kickstarter、IndieGoGo、GoFundMe等一大批家喻戶曉的眾籌平台，這些平台主要向公眾募集小額資金，幫助有創意的人獲得他們所需要的資金。隨著隊伍的擴大，互聯網眾籌的行銷模式逐漸轉變方向並延伸到了房地產業。《報告》還顯示，房地產眾籌業在去年增長156%，突破了十億美元大關，眾籌專案規模從10萬美元到2500萬美元不等。《報告》還預測，美國今年的商業、工業地產眾籌規模增幅將達到240%，房地產眾籌有望成為眾籌界增長最快的一個分支。

目前美國市面上的地產眾籌平台主要針對合格投資者開放，不同平台對最低投資金額的要求各不相同，有的要求5,000美元起投，有的要求10,000美元起投。相比傳統的私募投資項目至少25萬到50萬美元、甚至一百萬美元的門檻，房地產眾籌模式為廣大中產階級和希望有效分散風險的富有階層打開了一扇門。

房地產眾籌是資產證券化的產物。投資房地產眾籌項目實際上就是投資證券化的房地產資產，該資產可以交易，也可以退出。在美國資本市場上，地產眾籌模式主要分為債權眾籌和股權眾籌。福布斯2014年資料顯示，截至目前約80%的地產眾籌專案採用股權眾籌模式，其餘20%為債權眾籌模式。此外，美國眾籌項目所涵蓋的地產類別相當廣泛，主要分為商業地產項目和住宅地產項目，其中還可以分為新建專案和翻新專案。

債權眾籌簡單來說，就是讓投資者籌錢借給眾籌項目的發起者，投資者成為債權人而不是該投資的房產的所有人，投資者的債權由投資的地產做抵押。類似債券，投資者享有項目到期獲得本息的權利。若眾籌項目的發起者，即借款人，到期無法償還本息，投資者有權追索借款或通過借款人喪失抵押房產贖回權的方式彌補損失。投資收益來自眾籌項目約定的定期收益，相對安全穩定，但無法享受房地產增值的收益。

股權眾籌指的是讓投資者根據自己的投資金額獲得該房產的相應優先或普通股份，成為房產的所有者之一，並按照所佔股份來分配收益。與債權眾籌不同，股權眾籌投資的還款順位一般在債權之後，若最後投資項目失敗，項目發起人有義務先還清銀行和其他債權人的貸款，之後再按照能力允許返還股權人的本金，所以投資風險相比債權眾籌專案更大。但高額的風險意味著可能的高額收益，投資者除了有可能獲得定期的租金收益或投資分紅外，還能分享投資的房產增值的收益。

跟其他所有投資一樣，網絡房產眾籌並非萬無一失。投資者在投資時應分散風險，切勿攤子鋪得太大，並結合自己的投資喜好和經濟能力找到投資的平衡點。

紐約財富首席執行官

麥慧琪