購房須知——財富傳承風險

今年以來，儘管中國大陸對外匯的輸出管理在收緊，但華人在海外投資房地產的熱情絲毫不減，僅法拉盛區域新開樓盤在未來三年內將上市3000多套。針對房地產海外投資風險控制問題，以下跟大家進行詳細的探討。

在世界成熟的經濟體中，家族辦公室和財富傳承的實踐已有百年以上的歷史，所以無論是從財務、稅務還是法律的角度出發，富人在遺產稅的制約下對如何去保護家族資產已經有一套非常成熟的操作方法。然而由於傳統文化以及過往經驗主義，大多數華人在財富傳承、遺產規劃和家庭信託方面不太關注，甚至缺乏這方面的概念。我們家族辦公室團隊中一位已經從事財富傳承規劃三十多年的猶太律師史提芬，就有這樣一個難忘的真實案例：

大約在二十多年前的一天，一位五十來歲，名叫約翰的客戶去拜訪了史提芬律師 。約翰一進來就開門見山地表明希望律師為他草擬一份文件，好讓他百年後順利地將他和夫人的財產傳承給下一代。經過與約翰的初步溝通，史提芬律師瞭解到，從事地產生意，育有一兒一女的約翰夫婦除了在紐約長島擁有一棟漂亮的房子外，還有兩處價值相當可觀的商業房地產投資以及一些銀行存款，時值共三百多萬美元。由於他們有可能需要繳交高額遺產稅，當時已從事遺產規劃十年的史提芬律師意識到除了為約翰草擬合適的法律文件外，還需要請經常與他合作的財務顧問彼得一起來為約翰夫婦做財富傳承規劃，以達到最有效地減低遺產稅、保留他們的財產並將其公平地分給後代的目的。

經三方會議討論，由於約翰希望在自己有生之年可以擁有對財產的管控權，他們夫婦成立一個「可逆轉的生前信託」。這種信託可有效簡化約翰夫婦資產傳承的流程，同時他們也可以隨時改變信託里的條款。另外，美國法律規定遺產稅必須在去世之後的九個月內繳交，而約翰夫婦的資產大部分集中在不動產，且資產規模已大大超過了當時美國遺產稅的豁免額。因此，為了避免約翰夫婦的自住房和兩套商業不動產在今後出現為繳交遺產稅而需大幅折價變賣的情況，財務顧問彼得基於當時的遺產免稅額和約翰夫婦的良好健康狀況，建議他們利用其商業不動產每月產生的租金，購買一張到夫妻兩人皆去世後才賠付的大額人壽保單，用於應對遺產稅和提供足夠流動現金去靈活分配財產。另外，他們生意所得的利潤盈餘，則根據他們的風險偏好及退休所需配置了幾種投資期長短結合的投資組合。約翰覺得史提芬和彼得的建議不錯，於是就按照他們的提議進行了相應的配置。

往後的二十年，約翰每過一段時間就會找史提芬和彼得聊聊，並對他的計劃做出必要的修改和更新，包括在繼承人中加入他新添的孫輩和其繼承份額、調整投資組合以及應不斷增值的資產追加額外保險，並設立好了游離於資產之外，特別為繳交遺產稅準備的省稅保險信託等。而慢慢地，他們三人也變成了老朋友。就在幾年前的某一天，史提芬突然接到約翰兒子焦慮的電話，說他的父母在五天內相繼離世，他剛從加州趕來，不知道該怎麼辦，也進不了他父母的房子。不過，他記得他爸爸在去世前叮囑他有什麼事一定要聯繫史提芬和彼得……

由於約翰在生前對其財產做好了妥善的信託和資產配置安排，史提芬律師很快就把相關的文件準備好，使得特別向公司請假的約翰兒子第二天就被允許進入他父母的房子，避免了一般沒有做好生前信託的家庭可能面臨的冗長繁瑣的法庭認證程序和由此帶來的昂貴的律師和法庭費用。另外，由於約翰夫婦手上房產在之前二十年的大幅增值，當時其總資產已增加至一千六百萬，減去夫妻共有的一千萬出頭的遺產免稅額，還需要繳交約兩百五十萬左右的遺產稅。於是，財務顧問彼得也很快地為約翰夫婦所擁有，不需要被納入其總資產的大額壽險信託辦理了理賠，讓約翰的子女很快得到了一大筆流動資金為父母辦理後事、繳交高額的遺產稅，從而避免了因為要在九個月內繳交遺產稅而可能需要大幅折價出售房產的尷尬局面。同時，人壽保單的理賠還提供了一筆相當充裕的現金，使得整筆遺產有足夠的流動資金依照規劃好的份額分給兄妹倆及其後代，而不會因為繼承人共同擁有任何一套留下的房產而產生糾紛。

這個成功的財稅法考量兼備的財富傳承規劃為約翰的子女後代省去了不必要的煩惱，同時也使財富得到最大化的繼承。史提芬和彼得雖然痛失多年老友，但想到為他做了這麼有意義的事，心裡也覺得非常寬慰。

其實，上述的例子只是一個相當典型的美國富人財富傳承規劃案例，美國有很多不同種類的私人、家族信託和相應的財務產品，一般在規劃財富傳承方案時，私人財務顧問會攜手專門從事傳承規劃的律師為客戶提供整套的財稅法規劃。如果碰到複雜的個案時，通常扮演作為領頭角色的財務顧問會邀請其他方面的財稅法專家一起加入，共同為客戶出謀劃策。

許多華人在投資房產時，只關注其保值升值的部分，卻忽略了房產在財富傳承方面的風險。財富傳承的風險大多來自於遺產稅，對於美國稅務居民（這裡指美國公民，居民，以及長居在美國的外國人）來說，截至2017年遺產稅的個人免徵額高達549萬美元，如果個人的總資產高於這個數額，通常需要繳交40%以上的遺產稅。如果在9個月內交不出這筆遺產稅，房屋就會進入法院拍賣程序，用拍賣所得的款項來交遺產稅。因此，華人在財富有了一定積累後，一定要考慮到財富的傳承問題，特別是在房產方面，必須購買一份相對應的人壽保險與房產進行對衝，使家人能無風險地共同分享家族財富。另外，不難看到很多在美國投資買房的國人不長居美國，並不具有美國稅務居民身份，其遺產免稅額只有6萬美元。如果這些房主意外去世，那麼家屬要想繼承這個房產，就必須在9個月內支付40%以上的巨額遺產稅後才能取得，假定這個房產價值是200萬美元，那須交付的遺產稅就至少八十萬美元以上，其代價相當驚人。同時，需要說明的是，家族財富管理是一門很高深的理財學問，是需要由一個資深的涉及投資，保險、 地產、法律，稅務、等方面的專業團隊來完成的。

麥慧琪女士為極少數擁有中美跨國泛金融領域豐富經驗的投資理財專家，對跨國資產配置、房地產投融資、保險與財稅規劃方面具備獨特的專業知識與實戰經驗。她畢業於美國哥倫比亞大學，擁有逾20年財富一百強金融服務公司最高層主管及逾億商業地產投資經驗，曾任全球排名第一的金融服務集團AIG的大中華區資深副總裁，紐約人壽中國首席營銷官等，並擁有美國認證財富規劃師(CFP ®)，地產，保險等專業執照。麥女士歷任美國理財規劃協會(FPA)亞太小組中國區代表，也是各大型國際理財研討會常邀演講嘉賓，道瓊斯地產特約撰稿人及上海《第一財經》理財專欄作者。