美國房地產投資陷阱，中國富豪會踩中幾個？

加州處於環太平洋巨大的地震裂縫帶上，時刻存在著地震等自然災害的隱患。二是從歷史趨勢來看，在2008年經濟危機時期，洛杉磯的房價下跌了50%以上，波動性極大。

現在是時候對中國投資者在美國房地產投資項目中遇到問題的環節進行總結了。首先，在選擇投資目標地區時，很多投資人都忽略了比較、分析目標投資城市或地區房地產市場的歷史和趨勢，而只是跟風投資。殊不知一些投資熱門大城市，以及一些看似收益率較高的中小城市甚至偏遠地區，其市場並不穩定，長期投資往往存在高風險。舉例來說，加州的洛杉磯因其氣候宜人、華人聚集、離國內直線距離最近等優勢，長期以來都是華人非常鍾愛的投資標的。

但若進行更全面的分析就會發現，一是加州處於環太平洋巨大的地震裂縫帶上，時刻存在著地震等自然災害的隱患。二是從洛杉磯房地產市場的過往歷史趨勢來看，在2008年經濟危機時期，洛杉磯的房價下跌了50%以上，波動性極大。相比之下，紐約以及華盛頓特區的房地產市場在金融危機時期僅下跌了10%至20%，抗跌性極強。並且這兩個地區所處的地理位置環境穩定，遭受自然災害的風險也較小。此外，紐約作為美國唯一的一線城市，除了其一直以來佔據的金融、文化中心地位外，隨著康奈爾大學等高科技、教育研究機構的加入，正在逐漸被打造成「美東硅谷」科技中心，未來的紐約將是世界中心的中心。

其次，國內投資人常犯的錯誤是通過一些剛到美國不久或對美國地產缺乏真正瞭解的中介找尋項目，在沒有或不具備能力詳細分析項目價值及風險的前提下，就作出「粗放式」的決策，以至於往往高價入場或接手了比預期風險高得多的項目。

事實上，在美國，專業的地產投資者一般在決定進入一個地產項目之前，會對項目的投資地點、市場環境、項目性質等方面都進行細緻、全面地分析。比方說投資一個公寓項目時，就會對一系列相關細節作詳細的分析，包括項目所在地及該地區房地產市場過往趨勢、抗風險及保值能力；公寓樓具體地段，周圍交通及社區環境；項目建造完畢是出售還是出租，該地區公寓購買/租用需求，周圍同類公寓入住率/空置率，出售/出租均價；該項目所在地的具體情況，如是空地，該地皮有否潛在建築、環保等問題；如是舊建築翻新的話，項目有沒有釘子戶情況等等。只有靠科學到位的分析研究，而非光憑粗略的感受，才能準確判斷項目的利潤空間、潛在風險及項目價值，從而避免掉進高價入場或有不可把控風險的陷阱。

不得不提的是另外一個容易出錯的環節，那就是在簽訂項目合約之前，中國投資人常犯的錯誤是未對合約條款作深入瞭解，即貿然簽約進入。正如之前一點所列，很多投資者在遇到看著「順眼」或聽著「靠譜」的項目時，缺失了對項目性質、地點及利潤空間的仔細分析，也沒有閱讀、研究合約細則，就匆匆簽約，並支付定金，忽略了項目真正的潛在風險，及合約中是否有保護投資者自身利益的條款細則。而當簽完約，再回頭進一步分析時，往往會發現項目的一些不可操作性問題，導致項目進程拖延，支出大量增加，甚至項目流產，定金喪失。例如有投資者匆匆簽訂了一處房產開發項目合約，簽約前沒有注重對條款日期等細節的把控，待項目進行盡職調查（due diligence）後發現存在環保問題，再欲退出時，卻發現合約所簽訂的條款完全沒有保護投資者的利益，被扣的定金至今未追討回。

在接下來的環節中，就是在項目開工之後，投資者因不瞭解項目本身所暗含的風險，又不熟悉美國當地法律法規，很容易吃大虧。比如有投資者沒有咨詢熟悉當地情況的專業人士，即以較低廉的價格買入一塊土地，打算建幾十棟別墅，自以為撿到便宜。怎料項目開始運作後才發現自己所購買的一整塊土地尚未分割，而按美國當地相關規定需向政府申請土地分割，其流程大約需要2至3年甚至更久。這樣一來，原本計劃2至3年完成的項目就拖延到了至少5至6年，嚴重影響了項目進程和資金回報率。

再如在建造項目時，投資者往往為了減少成本，貪圖便宜，選擇報價較低的施工隊，而忽略了其施工能力及質量，導致在施工過程中一些工序未按照當地規定標準進行操作，而當有關部門來進行檢查時，項目就會因違反規定而被迫停工，而每次停工動輒就耽誤兩三個月的時間。國內投資者若找不到合適的資源解決這些問題，就會大大拖延項目進度，從而導致成本飆升，利潤大減，甚至最終令其變為虧本的項目。

還有一些投資者，因不熟悉相關標準等原因，在建築過程中從國內進口一些未經嚴格篩選的建築材料，而這些材料在項目驗收檢查時過不了關，或大大降低原項目的品質，極度影響之後的銷售速度與價格，造成得不償失的後果。

要在這波赴美房地產投資的熱潮中避免跌入法律法規和項目風險的陷阱，最有效的策略有兩點：一是遵循房地產業的黃金准則——「地點，地點，還是地點」。在美國眾多投資目的地大城市中，紐約、華盛頓等少數城市，以其自然環境穩定、房地產保值及增值功能強等優勢，投資前景較其他城市更被看好。第二點，也是對中國投資者來說更為關鍵的一點，就是尋求熟知本土法規和市場的專業團隊的支持和合作，而不是單單聆聽非專業或對美國市場缺乏深入瞭解的中介的片面之詞便草率入場。（

紐約財富首席執行官

麥慧琪