美國商業不動產三大熱門板塊

2013年的第三季度末，美國商業不動產市場已經從谷底反彈了將近四個年頭，而目前還是繼續呈現強勁增長的趨勢。未來其整體走勢，也許會受到美國經濟是否在聯邦儲備局決定減購債券後能持續成長的影響。

不過長遠而言，根據美國五大商業不動產服務機構之一的Cassidy Turley基於美國人口和經濟形態轉變的詳細分析，即使未來GDP還是以每年2%的緩慢速度增長，有幾個板塊也會成為持續的熱點。

這些熱點主要是一些與時並進的非傳統板塊，緊跟高科技的普及，E世代的來臨和美國人口的變化。他們包括高端及創意辦公樓，「大盒子」型的倉儲空間，醫務大樓，還有任何新建或新裝修的商業空間。

高端與具創意概念的「新辦公空間」

這些空間泛指2007年以後新建或重新裝修的辦公室和商業設施。從2010年至今，這板塊已擴展出1.34億平方英尺的辦公空間，而在這種驚人拓展速度的同時，新空間只佔據了全美國辦公空間儲存量的8%，需求極為旺盛，也因此持續把租金推往新高。

比方說，最近紐約就有29宗每平方英尺每年租金超過100美元，其中幾宗還超過200美元的新型辦公室出租定案，而目前紐約曼哈頓中城最昂貴地段的傳統辦公樓，一般租金每年也大概在每平方英尺60～70美元而已。

另一個例子是首都華盛頓，這種能看到國會山莊的新型高檔辦公室，租金也比一般的要高出30美元。在目前全美的傳統辦公市場空置率還是停留於經濟衰退的高點時，新辦公空間的空置率已經減半，而且租金每平方英尺比傳統辦公室高出12美元。

很多這些新辦公空間的特色，都具有新穎的設計概念，並與高科技無縫連接，如提供無線上網，開放式的樓層設計等，既可節省空間，又受新興一代的青睞。目前不少傳統的法律事務所，也開始擺脫其傳統私密高檔辦公模式而改為採用這種開放，節能，省空間的現代辦公地點。

「大盒子」型的大型倉儲空間

這一板塊的興起主要來自電子商務的急速發展。2012年，美國整體電子商務的成長為16.3%，比傳統零售增加快三倍。由於現代的倉儲設備需要同時作為傳統銷售渠道及電子商務的配送中心，所需求的儲存面積不斷增加。

例如沃爾瑪就持續擴大其倉儲的面積，另外電子商務大鰐亞馬遜也有龐大的倉儲拓展計劃，準備在未來幾年增加幾乎一倍的倉儲面積。

醫務大樓

美國有8500萬的嬰兒潮人口，這些人在未來十幾二十年會逐漸進入老年階段。由於這代人比他們的父母更注重醫療保養，再加上奧巴馬總統力推的健保計劃，未來醫務大樓的需求會不斷攀升。

過去幾年，美國多個州/市，如波士頓、馬里蘭、新澤西州等，與醫療有關的就業人口已佔據了其總就業人數的15%。克利夫蘭、休斯頓等城市的醫療空間需求，也正在不斷地加速成長。

新型商業空間

還有一種未來極為看好的商業不動產，就是迎合「千禧一族」（1977～1997年生的人群）打造的時尚商業空間。由於這一群體在未來十年，將從現在的37%就業人數躍升至51%，他們會變成中堅的消費力量。

以紐約下城的蘇豪區為例，過去十年，該區已經從破敗的藝術家集散地搖身一變成為時尚的年輕人街區，而沿街的大小零售店鋪租金，更是不斷地飆升。過去一個季度，該區平均租金即上漲36%，每平方英尺達750美元，媲美曼哈頓最昂貴的中城中心地區。

另外，蘇豪區還不斷地向周邊地區急速拓展，帶動這些街區的租金上揚。

最近筆者參與的一宗商鋪交易，正好在蘇豪區以南幾條街的一條商業大街上，此處本來是一個極為安靜、租金非常便宜的地段。這一兩年，這地段已明顯看到人流的增長，但租金還不到蘇豪區的20%，不過已經露出了上揚的苗頭，估計未來幾年隨著蘇豪區的不斷擴大會有極大的躍升潛力。

紐約財富首席執行官

麥慧琪