投資房產眾籌 你該做好哪些準備？

房地產眾籌，作為一種新型的互聯網融資模式，在這兩年可謂賺足了眼球。長久以來，投資房地產只是超級富豪的專利，但是在房地產眾籌業蓬勃發展的今天，普通投資人也可以用較小的金額投資一個甚至多個房地產項目，並享受房地產投資領域的高額投資回報。

互聯網平台讓投資變得更加輕鬆快捷，但是似乎也讓篩選和分析的過程變得複雜而難辨。不管是房產眾籌投資還是傳統的投資項目，不管是通過互聯網還是線上下進行，投資的一個關鍵部分就是充分瞭解和信任與你合作的人。鑒於這個基礎，投資者應該作出以下評估：

謹慎選擇平台

證券發行類的眾籌受到美國證券交易委員會（Securities and Exchange Commission，簡稱SEC）的監管，而大家口中的「眾籌法」就是2012年簽訂、最近修訂過的《創業企業融資法案》（Jumpstart Our Business Startups Act，簡稱《JOBS法案》）。目前眾籌平台比較常用的條例分別有506（b）和506（c）。506（b）條例下的融資項目不得採用大規模的廣告，主要針對合格投資者（擁有100萬美元以上淨資產，或者在過去兩年中每年有至少20萬美金的個人淨收入或30萬美金的配偶合計淨收入）開放但同時也允許最多35個非合格投資者的參與。506（c）條例下的項目只招募合格投資者，但是允許向公眾進行大規模的廣告。此外，最新的A+條例在6月19日剛剛生效，這意味著成長型企業可以面向大眾籌資最多5000萬美元，且投資者不僅限於合格投資者。

投資者在選擇眾籌平台時，需要關注平台是否做了充分的專案資訊披露、平台的專業團隊資質如何等等。對於股權/債權眾籌這樣一個新興行業，嚴格的法規和監管是投資者用來保護自己權益的利器。誠然，投資者不需要個個成為法律專家，但是瞭解「眾籌法」對平台的基本要求和規範可以說明投資者在選擇平台時做出明智的決定。

瞭解篩選房地產項目的機制

按照地產類別，美國的房地產眾籌主要分為商業地產項目和住宅地產專案，其中又可分為新建專案和翻新專案。專業的地產投資者在做投資決定之前會對項目的投資地點、市場環境、項目性質等方面進行全面的分析，例如專案所在地及該地區房地產市場過往趨勢、抗風險及保值能力；專案的具體地段、周圍交通及社區環境；專案建造完畢是出售還是出租，該地區公寓購買或租用需求等等問題。

而房地產眾籌平台作為項目的篩選方，肩負著對所有投資項目進行盡職調查的責任。開發商是什麼背景？項目方的債務償還能力怎樣？專案所處地段的地產市場是否穩健，增值空間如何？眾籌專案的籌款方式是債權還是股權，總額佔房產價值的比例多少？眾籌平台應有專業人士對專案品質和專案方的資質進行把關，並將調查報告提供給投資人參考；而投資人應該在做投資決策前詳細閱讀這些評估材料、做足自己的「盡職調查」。

評估自己的投資喜好和承受風險的能力

美國的房地產眾籌模式主要分為債權眾籌和股權眾籌。債權眾籌中，投資者籌錢借給專案發起人，該筆借款由投資房產做抵押。股權眾籌指的是，投資者根據自己的投資金額獲得該房產項目的相應優先或普通股份，最終在房產專案賣出後，投資者按照默認份額、條款及具體回報來分配收益。因為屬性的不同，一般來講，債權眾籌相比股權眾籌風險較低，但回報率卻不如股權眾籌來得高。

投資人在投資一個房產眾籌專案之前，需要瞭解和分析該投資專案的屬性、風險和回報率。假如投資人風險偏好高，期望更高的回報率，股權眾籌可能是一個更合適的選擇；假如投資人風險偏好低，期望穩健的回報，可考慮適當提高債權眾籌的投資比例。