美国购房的“优”与“忧”

"由于想在美国买房的中国人越来越多，近几年来自中国的资金，比前几年增加了四成左右，尤其是一些华人集聚的高档社区，房价几乎涨了一倍。"

在中国一二线城市房地产开始出现回暖苗头的时候，美国房地产市场受到低利率及经济好转的刺激，也处于复苏中并引起国际资本的青睐。由于外国资本的纷纷涌入，美国房地产市场在2012年增幅显著，为2006年来首次增长，而这种势头今年很可能还会延续。

有赖于近年中国的移民与国际投资热潮，国人在美国房产这一波升浪中占据了一席不容忽视的位置。根据美国星岛日报的报道，过去两年超过70%的美国投资签证EB-5授予了中国投资者，而这些投资者已经极大地促进了美国房产开发项目。从2010年3月至2012年3月，据美国房地产商协会（NAR）的统计，海外购房者在美国房地产投资了大约820亿美元，而在美国房地产外籍人士买主中，如果按交易额算，9%金额来自中国居民，达到73.8亿美元，超越了老牌帝国大不列颠，仅次于加拿大，位居第二。

由于想在美国买房的中国人越来越多，近几年来自中国的资金，比前几年增加了四成左右，且购买的一般都是百万豪宅，使得一些尤其是华人集聚的高档社区，房价几乎涨了一倍。比方说，洛杉矶的卫星城市亚凯迪亚（Arcadia），即因其拥有教育质量优秀的中小学、优雅高档的社区环境而让其房价得以飞涨；紧靠纽约市的长岛大颈地区，也因同样的原因，近几年不断吸引中国的富裕家庭进驻。

目前国人选择投资美国房地产主要基于其几大优点：

• 美国的房子有永久产权，后代可以继承；
• 其教育资源丰富，可让子女接受更好的教育；
• 各种体制相对健全优越；
• 资产保值：美国房产已跌到20年来的历史最低水平，不管从本身价值或租金回报率来看，均优于其他国家。

诚然，美国房地产历经金融风暴的洗礼，其投资价值加总以上的优点，大概比已在过去十年翻了几番的中国房市来得有吸引力。但是，当大家一窝蜂地进军美国房地产市场，甚至是光看照片就出手的时候，实际上是忽略了不少风险。毕竟，美国的房地产市场，税务及法律等与中国相差甚远，要在美国的房产投资上取得成功，还是应该从各方面透过专业人士多了解这个地球另一端国度各州，各城市的具体房市前景以及其税法，在置业前做好周全规划以排除隐忧。

在房产走向方面，美国与中国一样， 每个城市再细化到每区，每个开发商都是考虑的因素，不小心选错投资标的，有可能给自己带来重大财务损失。

在税务方面，由于美国是一个“万税”国家，个人或公司购买及持有房地产会涉及到不同的税项，且各州因税率不同会有所差异。以纽约为例，买家如购置价格超100万美元的房子，需付1%的豪宅税；如购买一个新发展物业，开发商或赞助商通常要求买家支付转让的交易税。纽约市50万物业的转让税为1%，如超过50万则更多。另外，中国的房产到目前为止还没有每年征收房产税，但若在美国拥有任何房产，每年都必须向当地政府缴交房产税，且房产税的多寡也因地区及房产性质而不同，差异可以非常悬殊，直接影响房产的投资价值和回报率。比方说，一栋在纽约长岛大颈占有一英亩土地的200万美元豪宅，每年的房产税动辄在3万美元以上；一个在新泽西州，价值仅几十万美元的多家庭商业住宅，每年的房产税也可达2万多美元。

还有大家应该关注到的是一旦在美国拥有房产，该房产可能要付遗产税，而遗产税的多寡和征收与否会因个人的总资产与在美的身份而不同，很难一言以蔽之。再有一点大家也许略有所闻的是美国的全球征税法和海外账户税收遵循法，这些法案规定所有的美国纳税人必须申报其在全球的资产，并缴交该付的税项。法案的细节相当繁复，条文多如牛毛，并不只限于美国公民及永久居民，所以国人想在美国有任何投资与置产的财务安排，务必预先弄清自己会否因为种种原因被列入法案适用范围。

“小心驶得万年船”，面对重要的跨国置产和其他财务安排，事前寻求专业人员做好谨慎规划还是很有必要的，这样才能避免将来需面对期望值与实际情况中可能出现的重大落差而造成的财务损失甚至是刑事责任，从而真正享受到跨国投资置产所带来的硕果。

纽约财富首席执行官

麦慧琪