美联储加息会减低中国买家赴美购房热情

去年12月16日，美联储宣布上调联邦基准利率25个基点，利率浮动区间上浮0.25%-0.5%。这是美国这个世界最大经济体自2006年以来首次加息，终结了多年的零利率时代。那么本轮加息带来的贷款成本上升，是否会扑灭中国买家赴美购房的热潮呢？

回顾最近的人民币走势，在今年8月左右出现了第一波贬值后，虽然出现过一段短暂的稳定期，但人民币进入SDR后却继续呈现下行趋势，最近几天的一波急速下行更令人触目惊心。虽然中国央行及时启动紧急机制稳定汇率，但是看来人民币贬值的势头在短期内难以逆转。在这样的背景下，中国富人想要保护财产，就不可避免选择加速进行海外资产配置。那么紧接着的问题就是这些资金将流向哪里？欧洲版块，如英国的房价已经相当高，且整个欧洲经济体系在未来几年都不被看好。澳洲方面，对外国人购房的限制也越来越多，甚至违规购房将面临严厉的罚款。相比之下，美国经济持续走强，美元也保持坚挺，整体相对宽松的房市环境让美国成为中国富人投资海外房产的不二之选。 

随着近年来中国经济走强，大批来自中国的富有人群来到美国投资房产。笔者的一位活跃于纽约长岛的开发商合作伙伴近日就指出，近期长岛北岸的各大好学区，例如大颈及华盛顿港等社区，其新建的房子广受中国买家的喜爱，他们最近推出的房源买家几乎全是中国人。另一方面，在纽约市内近几年走势不错的一些社区，例如布鲁克林区的布什维克（Bushwick）和贝德福德-斯泰文森（Bedford-Stuyvesant），由于这两个社区邻近曼哈顿，且居住环境不断改善，其中布什维克区更被Vogue杂志评为全球最艺术、时尚的街区之一，未来房市走势持续看好，已经陆续吸引了越来越多中国买家进入，近日笔者到这些社区看房时，就经常碰到中国人。 

另外，最近中国的各大财富管理公司、协力厂商理财机构、以及私人银行在其海外资产配置组合中均加大了美国房产的投资比重，或是新成立或参与到美国房产基金投资之中。这一侧面也体现出在未来的三五年内，中国资金流入美国房地产市场的趋势仍会继续走强。 

再者，中国买家在购置美国房产时，通常为全现金购买，故加息其实并不太会影响其购买力。

当然，由于美国房价整体而言在前几年已经有了不少的增幅，未来几年很可能进入稳定甚至调整期，因此投资者在投资房地产的时候就应该加倍小心选好地点及投资种类。比方说，在好一些前期涨幅过大，房市波动幅度达到50-60%的城市地区，如华人偏好的洛杉矶，三藩市等，就可能出现较为明显的回档压力。不过，像历史房价走势平稳的地区，如在08年金融风暴时也仅仅回档少于20%的纽约，特别是其中正在不断改善的社区，如上述提到的纽约布鲁克林的多个板块，笔者相信这些地区未来在充满机会的同时，房价大幅下行的几率基本不大。

笔者认为，基于以上的各种因素，美联储本轮加息并不会对中国买家在美国房地产市场投资购房造成显著的减缓阻力，不过由于美国地产周期的改变，投资者在未来选择投资标的时需要更为谨慎。

纽约财富首席执行官

麦慧琪